부동산 경매 장점과 위험 리스크

부동산 경매 장점과 위험 리스크

안녕하세요, junymoney입니다.

이번 포스팅은 부동산 경매 장점과 위험 리스크에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

모두의 꿈인 내 집 마련에 도움이 될 수 있는 부동산 경매에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

부동산 경매 장점과 위험 리스크

 

부동산 경매

 

부동산 경매는 돈을 빌려준 사람(채권자)가 돈을 빌린 사람(채무자)한테서 돈을 돌려받지 못할 때, 공권력으로 부채를 돌려받도록 해주는 제도입니다.

즉 채무자가 약속한 날짜까지 돈을 갚지 못했을 때, 채권자가 법원을 통해 채무자 대신 경쟁매매방식으로 채무자가 소유한 부동산을 강제로 매각하여 그 매각 대금으로 채권자의 채무를 변제 받는 절차입니다. 

 

채무자 입장에서는 강제로 부동산이 매각되니 가혹하게 느껴질 수 있으나, 채권자 입장에서는 일종의 돈을 받기 위한 제도적 장치입니다.

 

부동산 경매는 일반적인 부동산 중개업소를 끼고 진행하는 절차와 달리 본인 스스로가 대법원 경매 자료를 바탕으로 하여 권리분석을 해야 하기에 그에 따른 모든 책임은 본인이 지게됩니다. 

이에 많은 전문가들은 부동산 초보자들이 부동산 경매를 하기에는 어려울 수 있으니, 엄청 자세히 알아보고 부동산 경매를 시작하는걸 추천한다고 합니다.   

 

 

그럼 부동산 경매는 어떤 장점이 있기에 인기가 많을까요?

 

1. 시세보다 저렴하다

 

부동산 경매의 가장 큰 장점은 부동산 가격이 시세보다 훨씬 저렴하다는 점입니다. 

경매가 한번씩 유찰될 때마다 최초 감정가액에서 20%씩 떨어진 가격에서 다시 경매가 시작되니, 두번만 유찰되면 최초 감정가의 64%가 되는 것입니다. 

이미 감정가 자체도 시세보다 저렴한데 유찰될 때마다 가격이 떨어지니 시세보다 훨씬 저렴하게 부동산 구매가 가능합니다. 

 

2. 권리관계를 국가가 정리해준다

 

일반적인 부동산 거래에서는 등기부상에 복잡하게 얽혀 있는 권리역시 그대로 인수받게 됩니다. 

그러나 경매에서는 부동산에 대한 권리관계를 공권력이 깨끗하게 정리해줍니다. 

다만, 법원에서 해결해주지 않는 몇 가지 권리관계가 있어서 '권리분석'이 필요합니다. 

 

3. 부동산 거래 사고가 비교적 일어나지 않는다

 

경매는 모든 과정을 관련 법령이 정한 절차에 따라 진행됩니다. 

경매 절차를 위반했거나 미흡한 경우에는 문제된 부분을 시정하거나 보완한 후에 입찰을 실시하므로, 비교적 부동산 거래 사고가 발생하지 않는다고 할 수 있습니다. 

 

4. 부동산 융자가 잘 됨, 부동산 융자의 절차가 편리함

 

보통 부동산을 취득할 때에는 매도인의 협조가 필수적입니다.

그러나 경매의 경우에는 매도인의 협조를 구할 필요가 없습니다. 그렇기에 융자를 받는 것이 편리한 장점이 있습니다. 

 

5. 부동산 매물 종류가 다양하다

 

주택, 아파트, 상가, 공장, 농지 등 다양한 종류로 매물이 전국적으로 법원경매로 나오게 됩니다. 

부동산 거래 시장의 규모가 아주 크기에 선택의 종류가 다양하게 있습니다. 

 

부동산 경매의 단점은 어떤게 있을까요?

 

1. 입찰금을 손해볼 수도 있다

 

부동산 경매에 참여하기 위해서는 부동산 감정가액의 10%를 법원에 입찰금으로 미리 내야 합니다. 

만약 경매로 나온 부동산을 낙찰 받았는데, 알고 보니 문서로는 파악되지 않는 중대한 결함이나 문제가 있다면 입찰금을 포기해야 하는 경우가 생깁니다. 

낙찰이 되지 않았을 경우에는 당연히 입찰금을 돌려줍니다. 

 

2. 권리관계가 복잡한 경우가 있다

 

부동산 경매에 나온 매물들은 채권자와 채무자가 원만한 해결을 하지 못해서 나온 매물들이 많습니다.

그러므로 일반적인 부동산보다는 권리관계가 훨씬 복잡할 수 있습니다. 

문서에 나타나지 않는 권리관계에 더욱 주의해야 합니다. 

유치권을 예로 들어보면, 이는 공사대금을 받지 못한 건축업자가 해당 건물이나 주택에 들어가 있으면서 밀린 돈을 받지 못하면 나갈 수 없다고 버티는 것입니다. 

이런 유치권은 부동산 문서에는 나타나지 않습니다. 

 

3. 소유자 및 세입자들(부동산 점유자)와 신경전

 

보통 부동산을 명도해야 하는 채무자인 명도대상 점유자들은 부동산을 자진 명도해주지 않는 경우가 일반적입니다.

협상과 인도명령 및 강제집행절차 등을 통해 명도를 진행하는 과정에서 명도 대상자들과 신경전이 일어나게 됩니다. 

 

4. 정말 충분한 권리분석, 공부가 필요합니다. 

 

부동산 경매는 부동산 중개업소를 끼고 진행하는게 아니다 보니, 모든 책임과 손실은 본인이 지게됩니다. 

이에 해당 경매물건의 권리분석을 잘못하면, 낙찰대금 이외로 금액이 더 들어갈수도 있고 최악의 경우에는 경매로 받은 물건의 소유권도 뺏기는 경우도 있다고 합니다. 

 

이외에도 부동산 경매는 부동산 초보자들이 하기에는 다소 어려울 수 있습니다. 

저도 부동산 경매에 대해 포스팅 하면서 간단히 알아 보았으나 아직 부동산 경매 및 지식이 부족하기에 앞으로 부동산 지식을 공부하면서 포스팅을 올리도록 하겠습니다.