내 보증금을 지켜주는 확정일자, 전세권설정등기 비교하기

내 집 마련을 하기 전에는 당장 살 곳을 전세, 월세로 구하게 됩니다. 

집이 없는 것도 서러운데 힘들게 구한 집에서 보증금을 날리게 되면 엄청 억울합니다. 

이에 내 보증금을 지키기 위해서 확정일자, 전세권설정등기라는 방법이 있습니다.

 

이번 포스팅은 내 보증금을 지켜주는 확정일자, 전세권설정등기에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

---

확정일자

보증금을 보호하는 가장 간단한 방법은 세를 얻은 집이 있는 동네에 주민센터에서 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것입니다. 

확정일자는 집에 문제가 생겼을 때 우선적으로 보증금을 되돌려 받을 수 있습니다 

전입신고서와 전세, 월세 계약서를 담당 공무원에게 주면서 확정일자를 요청하면 됩니다. 

그러면 해당 계약서에 확정일자 도장을 찍어줍니다. 

 

만약 직접 주민센터 방문이 어렵다면 대법원 인터넷 등기소에서도 확정일자를 받을 수 있습니다. 

대한민국 법원 인터넷등기소

확정일자 확인 장부에 세입자의 도장 또는 지장을 찍거나 사인하면 모든 확정일자 절차는 끝납니다. 

 

전세권설정등기

전세권설정등기는 등기소에 가서 세 얻은 집의 등기사항전부증명서에 자신이 전세를 사는 세입자라는 사실을 기록하는 것입니다.

이렇게 하면 그 집의 등기사항전부증명서를 보는 사람은 누구나 이 집에 세입자가 살고 있다는 사실을 바로 알 수 있습니다. 

확정일자 전세권설정등기 참고

확정일자와 전세권설정등기의 차이점 비교

확정일자와 전세권설정등기의 차이를 쉽게 비교할 수 있는 표입니다. 

해당 표는 부동산 상식사전 책의 내용을 참고하였습니다. 

	확정일자	전세권설정등기
근거법	주택임대보호차(특별법)	민법(일반법)
동의	집주인 동의 불필요, 세입자 단독	집주인 동의 필요
절차	주민센터, 등기소, 공증인사무소에서 임대차계약서에 날인	서류 구비해서 관할등기소에서 등기 *집주인 : 인감증명서 1통, 인감도장, 등기필증, 위임장 (직접 가지 않을 경우) *세입자 : 신청서, 주민등록등본 또는 초본, 도장, 전세권설정계약서, 등록면허세 영수필확인서, 등시신청수수료 영수필확인서, 도면 등
비용	보증금 액수에 관계없이 600원 (계약 증서가 4장을 초과할 경우, 초과 4마다 100원 추가)	등록면허세 : 보증금의 0.2% 지방교육세 : 등록면허세의 20% 등기신청수수료 : 1만 5,000원 법무사 비용 말소등기 비용(차후 말소할 경우에 발생)
요건	입주 후 전입신고를 해야만 가능	입주, 전입신고 불필요
효력	익일부터 효력발생	당일에 효력발생
	묵시적 계약갱신인 경우, 2년 더 보장	묵시적 계약갱신의 경우라도 집주인 요구 시 6개월 안에 나가야 함
	보증금반환소송 후 강제집행	보증금반환소송 없이 강제집행
전대차	임대인의 동의 필요	임대인의 동의 불필요
유지수선	임대인	전세권자
배당	배당요구 필요	배당요구 불필요
	건물과 토지의 가격을 합한 금액에서 보증금 보상	건물 가격에서만 보증금 보상
대상	일반적인 경우	전전세의 경우, 집주인이 전입십고를 꺼리는 오피스텔의 경우

 

확정일자와 전세권설정등기는 위와 같이 차이가 있으나 모두 내 보증금을 지키기 위한 방법입니다. 

다만 확정일자와 달리 전세권설정등기는 집주인의 동의도 필요하며 절차와 비용이 크다는 단점이 있습니다. 

이에 전세권설정등기보다는 확정일자를 받는게 빠르고 간편합니다. 

 

하지만 상가인 오피스텔의 경우 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 주택 취급을 받게 됩니다.

그 결과 오피스텔 주인이 1세대 다주택자가 되어 기존에 2년 이상 가지고 있던 9억원 이하 주택을 나중에 팔 때 1세대 1주택자 비과세 혜택을 받지 못하고, 그동안 발생한 차익에 따라 6~45%를 세금으로 내야 합니다. 

 

이런 이유로 간혹 오피스텔 주인 중에 세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것을 꺼리는 경우가 있습니다. 

만약 위와 같은 경우에는 확정일자를 받기 어렵다면 보증금을 보호받기 위해 전세권설정등기를 해야 합니다. 

(물론 전세권설정등기는 집주인의 동의가 필요하기에 다소 까다로울 수 있습니다.)

 

이번 포스팅은 보증금을 보호받을 수 있는 확정일자와 전세권설정등기에 대해 알아보았습니다. 

유익했다면 공감과 공유 구독하기 버튼을 눌러주시면 큰 힘이 됩니다.