재건축 재개발 개념 및 차이 비교(재건축, 재개발 비교표)

부동산 재건축, 재개발이라는 용어는 다들 들어보셨을 것입니다. 

매번 듣기는 하지만 재건축, 재개발이 무슨 차이가 있는지 알고 있으실까요?

저도 재건축, 재개발은 자주 들어보았지만 둘의 차이를 알지 못하기에 이번 포스팅을 통해 재건축, 재개발에 차이를 이해하고자 합니다. 

 

이번 포스팅은 재건축 재개발에 대해 알아보고 차이점을 비교해보도록 하겠습니다. 

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재건축

재건축은 주로 빈 땅에 계획적으로 건축한 데다 지은 지도 30~40년 정도밖에 되지 않아 건축 당시 함께 만든 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 녹지, 하천, 가스공급시설 등 정비기반시설이 심하게 낡지 않은 지역을 재건축하는 것입니다. 

즉, 재건축은 건물만 철거하고 새로 주택을 짓는 것입니다. 

 

재건축은 건물만 철거하고 새로 주택을 짓는 것이기에, 기반시설을 위한 비용 부담이 적습니다.

재건축은 안전진단이 무조건 필요합니다.

그리고 재건축은 기존 주택 소유자들이 모여 재건축 조합을 만들어서 자율적으로 건설을 할 수 있는 경우가 많아 공공사업의 분야가 아닌 민간사업의 분야인 경우가 많습니다. 

재건축 참고 이미지

이미지 출처 : 조선비즈 분양가 통제에 맞서는 재건축 조합들의 전략, "보류지를 늘려라"

 

재개발

재개발은 지은 지 50년 이상 지난 오래된 동네에서 주택은 물론이고 정비기반시설도 낡아 새로 개발하는 것입니다. 

재개발은 건물만이 아닌 낙후된 지역에 도로 및 상하수도와 같은 정비기반시설을 재개발하는 것입니다. 

주변의 시설들은 물론 그 지역의 정비기반시설을 재개발하는 것이기에 주로 공공사업에서 많이 진행이 됩니다. 

 

재개발은 전체적으로 주택과 정비기반시설을 재개발하는 것이기에 비용 부담이 상대적으로 큽니다.

그러나, 재개발은 안전진단 과정이 없으므로 안전 진단하는 데 드는 비용은 아낄 수 있습니다. 

재개발 참고 이미지

이미지 출처 : 이뉴스투데이 [단독] '말 많고 탈 많던' 종로 사직2구역 재개발 청신호 

재건축 재개발 차이 정리표

 

차이점	재건축	재개발
조합원자격	조합설립에 동의해야 함 건물과 토지 모두 소유해야 함	조합설립 동의 여부와 관계없이  조합설립과 동시에 조합원이 됨 건물, 토지 중 하나만 소유해도 됨
정비기반시설	양호함	낙후됨
기반시설 기부채납	재개발에 비해 적은 편임	재건축에 비해 많은 편임
세입자 주거이주비 및 상가영업보상비	해당 없음	지급해야 함
안전진단 실시 여부	실시함(단독주택 재건축은 안 함)	실시하지 않음
임대주택 건설의무	상한용적률과 법정상한용적률 차이의 50%  (시, 도 조례에 따라 다름)	서울 10~20%, 경기,인천 5~20% 지방 5~12%(구역 특성에 따라 10%p추가)
사업진행의 원할 정도	재개발에 비해 원활함	재건축에 비해 원할하지 않음
현금청산자 비율	비교적 적음	재건축에 비해 많은 편임
현금청산 방법	매도청구	수용
현금청산	시세 기준	감정평가액 기준
개발 부담금	재건축 초과이익환수제 (2018년 1월부터 시행)	해당 없음
실투자금액	재개발에 비해 많은 편임	재건축에 비해 적은 편임

본 표는 부동산 상식 사전책에 p254 재건축과 재개발의 차이점 표를 참고하였습니다. 

재건축, 재개발 차이를 정리하다 보니 기부채납, 현금청산자와 같이 다소 낯선 용어가 있기에 해당 용어들도 간단히 알아보도록 하겠습니다. 

 

기부채납 

사업을 시작하기에 앞서 대지지분의 일부를 도로나 공원 등의 정비사업을 하는데 내놓게 되는 것을 기부채납이라고 합니다. 

기부채납은 재건축보다는 재개발 사업에 더 많은 비용이 필요하게 됩니다.  

재건축은 주택만 다시 개발하는 것이나, 재개발은 주택뿐만 아니라 그 일대의 정비기반시설도 개발해야 하기에 더 많은 부지가 필요합니다. 

그렇기에 대지지분이 재개발이 훨씬 높습니다. 

 

현금청산자

현금청산은 재건축, 재개발과 같은 사업에서 조합원으로 새 아파트나 주택을 분양받는 대신 자신의 부동산에 대해 현금으로 보상받고 나가는 것입니다. 

재건축, 재개발 사업 모두 완료되고 분양받는 기간이 길기에 그 기간 안에 돈이 필요한 분들은 현금 청산을 받기도 합니다. 

재건축은 재개발에 비해 현금청산자 비율이 적은데 이는 조합 설립 동의서를 받을 때 미리 한번 정리를 하기 때문입니다. 

 

이번 포스팅은 재건축, 재개발에 대해 이해하고 차이점을 비교해보았습니다. 

재건축, 재개발 모두 성공적인 부동산 투자를 위해 많이 활용하는 방법입니다. 

다들 부동산 재테크도 성공했으면 합니다! 

 

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