전세 끼고 집을 사는 갭투자 이해 및 주의사항

전세를 끼고 집을 사는 갭투자에 대해 한번은 들어봤을 것입니다. 

갭투자는 2016년 저금리와 부동산 가격 상승 분위기를 타고 많은 사람들이 갭(gap)투자 열풍에 뛰어들었습니다. 

그리고 그 갭투자 열풍은 현재까지도 이어지고 있습니다. 

갭투자를 간단히 요약하면 전세가격과 매매가격의 차이(gap)를 계산하고 투자하는 방식입니다.

 

이번 포스팅은 전세 끼고 집을 사는 갭투자 이해 및 주의사항에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

갭투자(gap) 

 

갭투자는 전세가격과 매매가격의 차이(gap)가 적은 주택을 전세금을 끼고 최소의 가격으로 사서 매매가격이 상승하면 되팔아 투자원금 회수는 물론 시세차익까지 노리는 투자방식입니다. 

 

전세가격이 높아 매매가격과 차이가 작을수록 투자금액은 적게 들고 구입 후 매매가격이 상승할수록 시세차익도 그만큼 더 커져 수익이 커지는 투자입니다.

 

소액으로 투자 가능한 갭투자

갭투자는 소액으로 시작할 수 있는 부동산 재테크입니다. 

전세가격과 매매가격의 차이가 크지 않다면 시세차익도 노릴 수 있습니다. 

예를 들어 매매가 2억원짜리 아파트의 전세가가 1억 7,000만원까지 오르게 되면, 3,000만원을 투자하여 해당 아파트를 사고 부족한 금액은 세입자에게 받은 전세금으로 충당할 수 있습니다. 

 

이렇게 투자한 아파트가 매개가격이 2억 5,000만원까지 오르게 되면, 투자원금 3,000만원을 회수하는 것은 물론 5,000만원의 시세차익까지 얻을 수 있습니다. 

갭투자 이미지

출처 :  나무위키  

 

갭투자에 대한 주의사항 

 

위와 같이 시세차익을 노리기 위해서는 가장 큰 전제는 매매가격이 상승한다는 확신이 있어야 합니다. 

 

만약 매매가격이 상승하지 않거나 인상이 크지 않다면 주택을 사는데 들어간 취득세, 법무사 비용, 리모델링 비용, 노동 시간 비용, 중개수수료 등의 비용을 감안하면 오히려 손해를 볼 수 있습니다.

 

또 원하는 시기에 팔지 못하거나, 세입자에게 전세금을 돌려줘야 하는데 다음 세입자를 구하지 못할 경우에는 자금조달에 어려움이 생겨 대출을 받아야 하는 등 금전적인 문제가 발생할 수 있습니다. 

 

갭투자를 하려는 주변 지역에 추후 대규모 신규분양이 있어서 주택공급이 많아지거나, 부동산 경기가 나빠져 거래가 활발하지 못하면 갭투자는 실패할 확률이 높습니다. 

또한 같은 지역 안에서도 전세가율은 동네마다 크게 다르므로, 갭투자는 여러 요건을 고려한 후에 신중하게 투자해야 합니다. 

 

 

갭투자는 정부 정책에 따라 영향을 받기도 합니다. 

6.17 부동산 대책에 따라 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입(기존주택은 처분)을 해야 하고, 전세대출을 받은 후 투기지역, 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출이 즉시 회수되게 됩니다. 

즉, 갭투자가 더 어려워지게 된 것입니다. 

실제로 정부 규제에 따라 서울 아파트 갭투자 거래량은 계속 감소하고 있습니다.  

 

서울 아파트 갭투자 추이

출처 :  <뉴스비즈> 코로나19 쇼크…서울 갭투자 15.1→3.5% 급감 

갭투자 깡통전세

깡통전세는 갭투자 실패로, 전세율이 집값의 80~90%에 이르는 주택에서 많이 발생합니다. 

집값이 전세 보증금 이하로 하락하거나 집주인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갔을 때, 세입자의 보증금보다 낙찰금액이 낮으면 깡통전세가 됩니다. 

 

깡통전세가 되면 집주인은 세입자에게 보증금을 되돌려주기 위해 무리하게 대출을 받아야 하고, 세입자는 부동산이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 제대로 돌려 받지 못하고 쫓겨날 수 밖에 없습니다. 

 

깡통전세를 피하려면 집주인은 무리한 갭투자를 삼가고 세입자는 계약 전 등기부등본을 확인하여 근저당액과 전세보증금을 합한 금액이 매매가의 80%를 넘지는 않는지 반드시 체크해야 합니다. 

 

 

갭투자는 적은 소액으로도 투자를 할 수 있다는 장점이 있으나 매매가격이 상승하지 않거나, 깡통전세가 될 수 있는 등의 리스크가 있기에 신중히 알아보고 투자해야 합니다. 

내가 투자하려는 부동산이 가격이 상승할지 이것저것 따져보고 신중히 부동산 투자가 필요합니다. 

그리고 현재 정부 정책은 다주택 보유자들에게 과세 및 규제가 있기에 갭투자가 더 어려워지고 있습니다.